四号文冲击波初现 私募资产管理领域新变

    21世纪经济报道 包慧

    房企融资收紧也进一步加剧了房地产项目交易对手的信用风险，特别需关注的是资产负债率过高、短期债务占比过大的房企风险。

    一些机构开始看好权益类产品，并要多配置权益类产品，包括国内的一级市场和海外的二级市场，总的来说股权类成了比较受捧的产品标的。

    中国基金业协会2月13日晚间发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称4号文》）冲击波开始形成。

    以前很多高收益的项目大多是投地产项目，而现在私募基金被禁止投16个热点城市的房地产项目，对私募基金行业乃至整个财富管理行业的影响和冲击都将是巨大的。

    对此，华侨基金海外投行部总经理夏伟奇在接受21世纪经济报道记者采访时表示，4号文对传统意义上的第三方理财机构有很大的冲击。因为这些机构很多销售的非标类产品都是投向房地产领域。因此，16个热点城市被禁掉，对投资人来说产品风险也会加大。

    “对于不少第三方财富管理机构来说，房地产类产品占比在一半以上，可见打击较大。风险往往是滞后的，我预计2017年底或2018年会有一个集中爆发期。”夏伟奇表示。

    投资者挑选产品要调整

    从2016年10月多地限购限贷政策开始，一行三会先后发文，出台房企融资监管政策，包括收紧发债、严禁银行理财违规进入房地产领域、房地产信贷核查等。而最新发布的4号文继续收紧私募资管投向房地产，房企债权融资全面收紧。

    政策传导到投资理财市场，意味着原先市场上大行其道的以地产金融产品为主的固收和类固收非标产品将紧急踩刹车，大量以地产金融产品为主的财富管理公司受影响巨大。未来私募资管仅能投向非热点城市项目，且不得用于土地出让款或补充企业流动资金。

    房地产业内人士表示，此前信托公司、资管计划应对房地产行业融资监管限制的最主要手段是“明股实债”，但此类融资设计可绕开银监会监管，会导致法律风险。此次4号文对“明股实债”明令限制，虽然短期内会加大房企融资压力，但长远看，有助于降低行业内系统性风险。

    新政下，投资者如何挑选产品，正面临调整。

    宜信财富人士建议，关注一线城市商业地产机会，尤其是核心地段优质办公楼，门户城市的物流地产、养老地产、医疗地产等，但热点城市的普通住宅要关注市场风险和国家政策。

    夏伟奇则建议，非标类产品都得去看底层资产的安全性，最好是要选主动管理的产品，而不是代销的产品。而房地产产品还是要看底层资产，以及城市本身。比如说三四线城市的外来人口很多是附近的乡镇居民，但他们的置业比例已经很高了，如果需求量没有持续性增长就有风险。

    诺亚财富建议，在类固收产品的投资上，优先选择有稳定现金流作为还款来源、收益风险比较高的消费金融/汽车金融/ABS产品；其次选择优质交易对手（非船舶、机械设备、钢铁行业）的供应链金融产品以及并购类产品；如果仍然要选择房地产项目，则建议优选TOP50且资产负债率较低的房企。

    房地产类固收如何转型

    诺亚财富相关负责人对21世纪经济报道记者表示，在4号文新政下，未来房地产类固收产品将从非标债权逐步向股权、净值型、并购型产品转型。

    比如诺亚，早在2015年就判断房地产投资的黄金时代已经过去，因此从那时开始，就逐步对类固定收益产品品类进行转型布局。开发了消费金融、供应链金融等产品，降低房地产类产品占比。

    夏伟奇表示，其实前期就已有类似风声传出来，所以2016年开始非标就不是华侨基金的发展重点，“很多房地产企业来找，但我们都不做了。现在更偏重做新型城镇化，比如说江浙的特色小镇，该备案的就已经备案做了。”

    那么，房价能否真的控制得了？夏伟奇认为，去年房价疯涨，私募助推有很大关系，有的城市房价上涨完全是资金驱动，那么4号文从资金端入手对房价确实有打压作用，但有的城市就是由于供给和需求决定的，打压私募基金也没有用。比如杭州，经济发展得好，吸引了外来人口，这些外来人口的购房需求就是刚性需求。

    房企融资收紧也进一步加剧了房地产项目交易对手的信用风险，特别需关注的是资产负债率过高、短期债务占比过大的房企风险。

    一些机构开始看好权益类产品，并要多配置权益类产品，包括国内的一级市场和海外的二级市场，总的来说股权类成了比较受捧的产品标的。

    “对于海外的二级市场，我个人认为比较明确的是港股。港股从去年年底就开始往上涨了， 2017年开年以来港股已经涨了10个点。但即使这个涨幅下，港股的估值还是偏低的，平均市盈率只有13.35倍，仍然是价值洼地。同时建议配置港股还可以对冲美元的汇率风险。”夏伟奇表示。

    宜信财富认为，住宅投资受限，商业地产投资迎来机会。此次调控限制的是热点城市的普通住房项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等更多物业类的投资行为。

    诺亚财富旗下的歌斐资产在2015年开始降低房地产住宅开发项目的产品占比，在地产投资板块累计管理规模逾850亿，大部分已在近几年陆续到期。目前，歌斐地产仍有100多亿的产品管理规模，其中40%是主动管理型的股权类项目，大多投资核心资产收购。未来，歌斐地产将向办公、商业地产的并购改造方向进行转型，兼有小规模的地产领域的PE投资，借以打通地产投资的上下游领域。

    （编辑：李伊琳，邮箱：liyil@21jingji.com）