10.5亿参投华人文化基金 万科加码文旅产业

    D：截至2016年底，累计旅游地产项目总数为8918个，实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。

    时代周报特约记者 蔡颖 发自广州

    2017年接近尾声，从过去将近一年的表现来看，中国房地产仍然将收获一个丰盛的“大年”。根据克而瑞发布的排行榜，千亿房企已达14家。预计全年，三家龙头房企都将实现5000亿规模，千亿房企数量可能达到16-18家。然而表面的繁荣背后隐藏着巨大的危机：传统的住宅开发业务面临增长瓶颈，转型城市配套服务商，寻找新的盈利增长点成为各大开放商无法绕开的命题。

    作为行业标杆，走在“城市配套服务商”转型路上的万科将投资版图延伸至文娱产业。12月1日晚间，万科发布公告称，公司全资子公司昆山品铭富企业管理有限公司（以下简称“昆山品铭富”）拟10.5亿元参与投资华人文化基金，占基金认缴出资总额的比例为13.96%。

    值得注意的是，除万科外，本次投资华人文化基金的股东还包括阿里创投等6家公司，阿里创投认缴出资额18.4亿元，占比24.46%。此前万科和阿里巴巴曾联手探索房产物联网模式打造未来智能小区，如今两者又再度结合发起文娱产业投资。

    作为房企行业的新风口，恒大、万科、碧桂园、绿地等多家房企开始加码文旅地产，在这一领域频密落子。而面临激烈的竞争，万科将如何突围？

    文旅产业版图浮现

    实际上，万科参与投资华人文化基金在此前便早有苗头。

    10月21日，万科与华人文化已在上海签订了战略合作框架协议，双方将在产城融合、文娱场馆、休闲度假、教育体育、智慧社区等多个领域展开合作。

    据悉，本期华人文化基金规模为75.2亿元，未来将投资包括但不限于媒体、娱乐、体育和影视等行业项目。根据公告，基金管理人为苏州华人文化。作为这家公司的实际掌门的黎瑞刚文娱资产版图辽阔，参投公司高达53家。而令其声名鹊起的成绩则主要来源于华人文化产业基金。

    2009年，50亿基金规模的华人文化成为了第一个“在国家发改委获得备案通过”的文化产业私募股权基金。经过九年发展，其投资项目包括哔哩哔哩、华尔街见闻、财新传媒、体奥动力，代表影视项目包括《中国好声音》、《功夫熊猫3》《欢乐颂》《伪装者》《琅琊榜》等。

    提到合作的原因，双方都曾表示，万科具有丰富的城市配套服务商经验与能力，而华人文化拥有线上线下跨平台的娱乐体验、一流的文娱资源和优秀的产业投资运营经验。双方协同效应，未来将共同创造出文旅地产领域新的跨界产品模式。

    对于大众而言，万科是一家龙头房企，殊不知其曾经也有一段隐秘的影视投资历史。

    万科早在1992年就成立了自己的影视公司，最初叫深圳万科文化传播有限公司，2002年改名深圳市万科影视有限公司。作为最早涉足影视投资的企业，万科也出品了不少电影电视，例如《钢铁是怎样炼成的》《过年》等。

    从2006年开始，万科影视公司开始从万科剥离，至此，万科开始专注发展地产业务。

    2011年，万科提出转型“城市配套服务商”，其业务内容涵盖了住宅、商业、物流仓储、长租公寓、冰雪度假、养老、教育等多个领域，文化旅游、创意产业也被纳入范畴作为城市配套服务的重要组成部分，也是万科重点关注的领域。

    在2017年三季报中，万科阐述其城市配套服务商战略的内涵时称，将积极拓展公寓、冰雪度假、养老、教育方面的业务。

    目前万科旗下已有良渚文化村、东莞769文化创意园等成型项目；此外，万科目前在西安、兰州等地也布局有文创项目。旅游地产方面，万科已有吉林松花湖滑雪度假区等数个在运营项目。

    为了支撑文旅产业的长期发展，万科拿地动作频频。9月14日，上海万科以32亿元拍下闵行区七宝镇闵行新城七宝生态商务区两块地，并自持商业和办公运营。

    根据相关条例，此地块打造文化创意配套产业集群为目标，要求引入与文化创意产业发展相配套的文化金融、投资、贸易、供应链管理等领域的总部类企业、平台类机构和龙头企业、关联企业，形成文化金融贸易产业综合体。

    盈利待考

    自2009年国家正式将文化产业和旅游业上升为国家战略之后，而依托于文化与旅游业发展而生的文旅地产，近几年异军突起。目前，有近半数的百强房企涉足文旅地产，其中有规模庞大、主打主题乐园的恒大“童世界”、电影小镇，也有以华夏幸福为代表的产业小镇。

    根据《2016-2017年中国旅游地产发展报告》，目前文旅地产整体项目数量和用地面积最多的是 “主题公园”“游艇码头”“古镇”，紧随其后的则是“山地旅游地产”。截至2016年底，累计旅游地产项目总数为8918个，实际完成投资额高达12997亿元，达到历史新高点。

    从房企项目整体配置来看，文旅地产应属于中长期布局的项目，往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长，投资回收期的滞后，拉低企业资产周转率这些问题无疑桎梏着文旅产业的发展。

    易居智库研究中心总监严跃进向时代周报记者表示，对于更多的房企而言，文旅地产多属机会型项目，关键就是要看清其两点风险。第一，文旅地产也会成为一个陷阱坑，资金进入容易出来是比较难的，尤其是一些省会城市虽然文旅地产的需求很大，但是支付能力却不强；其次，当前对于此类文旅地产项目来说，业态的更新是很快的，但很多企业更新很慢，其重置成本是很高的。

    万科首次大规模运作的文旅项目良渚文化村也面临着投资回报期长、盈利难的问题，良渚文化村于2000年拿地，2002年正式开发。据相关人士表示，拿地后的第9年才开始逐步实现正现金流，11年后实现盈利。不过即便实现盈利，主要靠的还是房地产销售，至于后期导入的旅游、文创等产业的贡献只占小比例。

    如何联手华人文化打造跨界新产品，对万科而言仍是挑战，万科目前急需找到一条文旅产业的破局之路。

    严跃进认为，“首先要转变思路，从区域运营商向复合式服务开发运营商角色转型。此外，可借鉴华侨城的“旅游+地产+文化服务的多线运营模式，要建构好相关的产业链条，权衡好其配比．后续要突破盈利，可以尝试做一些小而有趣的项目，这样业态升级的成本会比较低，而且房企也可以在这个过程中积极寻求新的创新”。