本周观点:本周中央经济工作会议召开,整体符合此前年度策略中整体托而不举、以地方政策微调及货币信贷宽松的判断,从历史来看行业下行周期,板块均存在较好表现。展望2019年,上半年楼市将继续触底,整体以防守为主,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如阳光城、新城、中南、荣盛等。

本周成交:成交环比上升,同比上升。本周重点城市成交54395套,环比升19%,同比升13%,高于2018年周均值33.6%,2018年日均成交环比降8.5%;其中本周一线城市环比升27%,二线城市环比升18%,三线城市环比升17%。推盘量环比上升,去化率环比下降。上周(12.10-12.16)重点城市新开盘72个项目,推出房源17613套,环比升26.5%,高出2018年周均值56.1%。平均去化率60%,环比降9个百分点。一手商品房12月日均成交:环比上升,同比持平。截止12月22日,重点城市日均成交套数环比升5%,同比持平。其中一线城市环比升37%(同比升6%),二线城市环比升6%(同比降1%),三线城市环比降6%(同比持平)。二手房成交环比上升,同比下降。本周二手房整体成交套数环比升1%,同比降19%。19城二手房挂牌套数周环比升0.1%。12月22日19城二手房挂牌61万套,环比升0.1%。深圳升1.1%,北京升0.2%,上海降2.4%。

本周动态:中央经济工作会议12月19日至21日在北京召开。平安观点:“房住不炒”大方向未改,因城施策打开地方微调空间。会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,意味着2019年在中央层面很难重现大的政策松动,整体以稳为主;同时会议未再重申2017年会议“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”,强调“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”,打开地方政策微调空间。随着地产调控及管控主体由中央下放到地方,预计地方政策自主权将提升,近期菏泽、珠海、杭州、广州等地政策微调均体现分类指导的政策导向。考虑国庆后多地楼市持续降温,因城施策分类指导背景下,不排除未来更多地方政策出现适度微调。继续强调长效机制,预计为2019年政策重心。会议再次强调“要构建房地产市场健康发展长效机制”,从2016、2017年的“加快研究建立”、“完善促进”到2018年的“构建”,且排序上升至首位,预计2019年包括房地产税在内的长效机制仍将是政策推进重点,但考虑稳中有变、变中有忧的经济环境、持续降温的楼市背景,预计相关机制落地将相对谨慎。会议未再提及发展长租,但同时强调完善住房市场体系和住房保障体系,预计2019年长租扶持政策将有所弱化,但作为市场供应重要主体,仍将是未来政策重点关注方向。

风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险;2)楼市大幅调整带来资产大幅减值风险;3)若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。

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